El IVA en los alquileres de vivienda turística

12 Abr El IVA en los alquileres de vivienda turística

En esta nota comentamos la normativa aplicable, la interpretación de la Administración y nuestros comentarios al respecto

La normativa civil (estatal) y administrativa (autonómica) regula los arrendamientos de vivienda en función de su finalidad, destacando el arrendamiento de “residencia habitual”, el “de temporada” y el alquiler para “uso turístico”.

Sin embargo, la normativa tributaria sigue otros criterios para gravar los arrendamientos de vivienda.

En el IRPF la naturaleza de la renta del alquiler se califica según los medios empleados por el arrendador, esto es, si dispone de un empleado a tiempo completo será renta de la “actividad económica”, y en caso contrario será un “rendimiento del capital inmobiliario”.

Y, por lo que aquí nos interesa, en el IVA, la tributación de los arrendamientos de vivienda dependerá de si el arrendador se obliga a prestar servicios adicionales, aunque -en nuestra opinión- quizá hubiera sido más sencillo hacer tributar por el IVA a los arrendamientos de “uso turístico” o vacacional, como se ha establecido en el IGIC canario.

En todo caso, la regla general vigente en el territorio del IVA dice que está exento de IVA el alquiler de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas (incluyendo los garajes, anexos y muebles arrendados conjuntamente).

Por esta razón, los arrendadores -personas físicas o jurídicas- que se dediquen exclusivamente a arrendar viviendas no repercutirán el IVA a sus clientes ni tendrán por ello derecho a deducir el IVA que soporten.

No obstante, la Ley del IVA establece excepciones a dicha regla general, como la relativa a los arrendamientos de viviendas cuando incluyen servicios hoteleros, señalando que “La exención no comprenderá…

e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”.

Así, el alquiler de vivienda con servicios hoteleros estará sujeto (y no exento) al IVA y se devengará al tipo reducido del 10%, debiendo el arrendador facturar dicho servicio al cliente y presentar las correspondientes declaraciones periódicas del IVA. En estos casos el arrendador sí tendrá derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición de bienes y servicios que se utilicen para dicha actividad (como puede ser el IVA soportado en la construcción, reparación, mantenimiento, etc. de dichas viviendas).

La norma citada no concreta de forma precisa cuáles pueden ser los servicios requeridos (únicamente cita tres ejemplos -restaurante, limpieza y lavado de ropa), ni la forma en que deben prestarse (física o electrónica), ni el grado de intensidad o periodicidad (diaria, semanal o mensual), y tampoco aclara qué se entiende por obligarse a su prestación (si consiste en ofrecerlos o si es necesario prestarlos efectivamente), etc.

La AEAT ha resumido -en un informe publicado en su página web- la opinión de la Dirección General de Tributos, aclarando que los “servicios de hostelería”, se extienden más allá de la mera puesta a disposición del bien, y comprenden entre otros los siguientes:

• • La recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, (espacio físico, no virtual o telefónico)
  • La limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, (sin aclarar la periodicidad requerida, pero excluyendo cuando únicamente se produce a la entrada y a la salida del período contratado)
  • El cambio periódico de ropa de cama y baño, (igualmente no aclara el término periódico, pero excluye cuando solamente sea a la entrada y a la salida)
  • La puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.). En estos casos excluye que se disponga de una lavadora en la vivienda o que exista un cuarto común con lavadora a modo de “autoservicio”.
  • La prestación de servicios de alimentación y restauración.

En nuestra opinión, las exigencias de la AEAT en la forma, periodicidad y modo de prestación requeridos para calificar los servicios como propios de la industria hotelera exceden de lo previsto en la Ley del IVA.

En este sentido, y ante posibles conflictos interpretativos tributarios, será recomendable hacer acopio de todas aquellas pruebas que permitan acreditar los servicios hoteleros que el arrendador se obligue a prestar.